Un adecuado mantenimiento en las edificaciones, es  necesario para la  prolongación de vida útil, de los materiales, descontando una necesaria calidad de los productos y de su instalación. Las cubiertas, consideradas la quinta fachada, deben mantenerse limpias, sin objetos que obstruyan o perjudiquen su óptimo funcionamiento. Es importante estar alerta ante cualquier anomalía que presente la cubierta en la edificación, un daño por menor que le parezca puede presentar a la larga un deterioro mayor. Uno de los ejemplos para mantenimiento necesario es, conservar las canales de aguas lluvias libre de objetos que dificulten el paso del agua, evitando estancamientos que formen filtraciones a la estructura. Y para lograrlo, se requiere la visita periódica a un área como la cubierta, que normalmente sólo se visita, cuando ya presenta permeabilidad.

Para realizar el mantenimiento de una cubierta se debe contar con la inspección y diagnóstico, con una posterior ejecución, de una empresa especializada en este tipo de trabajos. Las personas sin experiencia generalmente ocasionan daños en las tejas, fijaciones, y remates, que posteriormente se hacen difíciles o imposibles de corregir.

Nuestra recomendación es prolongar las pólizas de estabilidad con las empresas contratadas para instalar la cubierta, con contratos de Mantenimiento Preventivo. Por lo regular, la empresa que instala sugiere realizar el primer mantenimiento preventivo, un año  después de su instalación, año que normalmente está cubierto por la póliza de estabilidad. La periodicidad de los mantenimientos preventivos, depende mucho del ambiente al que va a estar sometida la cubierta

Preferiblemente revisarse mínimo dos veces al año para comprobar que no hay empozamiento de agua o represamientos de humedad. De igual forma  es recomendable su revisión  después de un  evento inusual, como puede ser una  lluvia muy fuerte, vientos extremos y en general cualquier situación  climática que exceda las condiciones normales.

Tipos de  Mantenimiento

Mantenimiento Preventivo

Consiste en la revisión, ajuste y limpieza sobre las tejas, equipos y componentes de la instalación descritas en el contrato, con el objeto de alargar su vida útil y maximizar su eficiencia.

Inicialmente se realizan las tareas  establecidas en el plan de mantenimiento previo, y posteriormente las tareas  adicionales que pudieran determinarse con la empresa encargada como consecuencia de la inspección e informe recibido, incluyendo posibles actividades de carácter correctivo.

Mantenimiento Correctivo

Consiste en efectuar las reparaciones que resulten necesarias para  la recuperación funcional de la cubierta, donde, se hayan producido imperfecciones o daños que  generen  peligro o un deterioro de la edificación y/o de sus contenidos.

Pueden clasificarse en 3 tipos: a. Normal b. Urgente y  c. Muy urgente. Cada una de ellos requiere  un tiempo de respuesta particular. Los que califican como «Normal», se ejecutarán con acciones planeadas y posiblemente dentro de un contrato de servicio de mantenimiento preventivo, con un tiempo que no suponga un retraso mayor de 30 días, esto quiere decir, que la “imperfección” , no impide seguir con las funciones en la edificación, y los correctivos (humedades) posteriores son menores (limpieza).

Las reparaciones que clasifiquen de «Urgente» tendrán prioridad y deberán realizarse en un plazo no mayor de 5  días, en este punto la cubierta puede estar afectando  el funcionamiento de la empresa si no consigue ser reparada a tiempo, o generando altos costos de reparaciones posteriores.

Por último, las que  clasifiquen de «Muy urgentes», se entenderán a incidencias que afectan gravemente a la operatividad de la edificación y/o su contenido o impliquen riesgos de males mayores si no son corregidas. Estas se deberán iniciar en un tiempo máximo de 24 horas desde la solicitud de intervención.

Ejemplos:

  • Goteras o entrada de agua en talleres con material que se pueda deteriorar.
  • Humedades en zonas sensibles como centros de servidores, centrales de teléfono, maquinaria delicada, etc.
  • Peligro inminente de desprendimiento, derrumbamiento de una cubierta que implique riesgos materiales graves, o a la integridad de las personas.
  • Atasco en una zona de ventilación para liberación de gases.

Las empresa especializadas en cubiertas, son idóneas para realizar un  óptimo mantenimiento en las  cubiertas, pues identifican de antemano los diferentes cuidados que se deben tener con los muchos tipos de materiales usados en una cubierta. No existe una guía única que pueda aplicarse a cualquier tipo de material. Usar un producto indebido en el mantenimiento puede causar el efecto contrario, perjudicar aún más en vez de prevenir daños. Las exigencias  y situaciones particulares que demanda  un adecuado  mantenimiento son muy variables, y exigen conocimiento y experiencia.

A continuación alguna recomendaciones puntuales que benefician el buen estado de las cubiertas:

  • Identificar si hay desplazamientos constantes  sobre la cubierta, lo que permite hacer un n diseño previo donde se creen rutas específicas, para posicionar estructuras adicionales que soporten el tráfico deseado (caminaderos).
  • Sugerir la revisión de la cubierta luego de realizarse actividades sobre ella, como puede ser la instalación de otros equipos (antenas de tv, aires acondicionados, ductos de ventilación, etc.)
  • Las tejas deben limpiarse dos veces al año para eliminar represiones de agua, mugre o sustancias oxidantes.